Je sors tout juste d’un webinar super intéressant sur l’investissement locatif, organisé par Antoine Peytavin, Kris Investandthecity et Kap’tain Jérôme. Et comme ils ont eu la générosité de partager les astuces pour bien gagner sa vie avec l’immobilier, j’en profite pour rédiger un article et faire étalage des choses principales que j’ai retenues. A vos carnets de notes, messieurs dames, car vous allez avoir fortement envie d’investir après votre lecture !

Pourquoi investir ?

Tout dépend de comment vous voyez la vie ! Comme Kris l’a très bien dit, une retraite limitée aux allocations allouées par l’Etat, très peu pour moi. Ce qui me fait rêver, c’est plutôt de me dorer la pilule sur une plage en tant que jeune retraité, avec une retraite générée par des revenus locatifs, bien plus élevés que les aides gouvernementales. Investir, c’est également se construire un patrimoine, se constituer un salaire complémentaire, aider la génération future et surtout, point non négligeable, gagner sa liberté financière. On sera tous d’accord sur un point : inutile de penser à devenir riche en restant salarié !

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Les barrières qui freinent l’investissement locatif ?

Les nouvelles lois gouvernementales

Quand je parle d’investissement locatif, je ne me vois pas dans le schéma classique du « je loue au mois pour une longue durée ». Là, ce que j’ai plutôt envie d’aborder, c’est la location courte durée via Airbnb (inutile de rappeler ce qu’est Airbnb, j’espère !). Avec Paris qui a décidé de se lancer dans la contre-attaque Airbnb, et d’autres grandes villes qui ont suivi comme Nice, Bordeaux ou encore Toulouse, les particuliers ont souvent peur de se lancer dans l’investissement locatif courte durée. A commencer par la location maximale de 120 jours par an, qui s’adresse SEULEMENT aux résidences principales. Si vous êtes déclaré comme hôte professionnel, vous pouvez louer un logement 365 jours par an, et c’est là que la manœuvre devient intéressante !

Vous trouverez plus d’informations ici : https://www.airbnb.fr/help/article/1321/legal-obligations-of-eu-business-hosts-offering-accommodations-for-rent-or-other-services-to-consumers-on-airbnb

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Les impôts

Ce qui nous freinent souvent dans la location courte durée Airbnb également, ce sont les charges fiscales. Et si une chose est sûre, c’est que la loi peut parfois faire peur. De toute manière, que vous soyez particulier qui veut louer son logement principal ou un professionnel qui fait de la location de meublés, chaque euro gagné intéresse le fisc. Vous devez donc déclarer chaque revenu tiré de la location d’un appartement meublé (à savoir que les revenus inférieurs à 305 euros par an sont exonérés d’impôts). Il est par ailleurs conseillé de s’inscrire comme micro-entrepreneur sur https://www.lautoentrepreneur.fr/ en tant que loueur en meublé non professionnel pour déclarer vos revenus.

Toutes les informations sur le statut d’autoentrepreneur sont ici : https://www.lautoentrepreneur.fr/images/5200-Nouveautes2018-ME.pdf

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Courte ou longue durée de location ?

C’est là que le webinar devient ultra intéressant ! Kris nous explique que la location en Airbnb, pour un studio à Montpellier par exemple, lui rapporte IMMÉDIATEMENT 300 euros de bénéfices par mois. C’est sa trésorerie positive, comme il aime à l’appeler.

En gros, il achète un bien immobilier à Montpellier en contractant un emprunt à la banque qui lui fait rembourser 350 euros par mois, pour une location courte durée via Airbnb qui génère 1000 euros par mois. En comptant les charges fixes et variables, la différence entre le chiffre d’affaires et les dépenses est de l’ordre de 300 euros. 300 euros qu’on peut ensuite investir dans un second crédit par exemple, pour décupler son patrimoine et augmenter ses revenus. Pour exemple, Kris possède aujourd’hui près d’1,5 million d’euros de patrimoine !

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Comment choisir et négocier un bien immobilier ?

Très bon conseil de la part de Kris : on ne choisit pas un investissement locatif comme on choisit sa résidence principale. Inutile de chercher de la surface, puisque vous louerez aussi cher un 40m2 qu’un 60m2 (en effet, des voyageurs Airbnb passent seulement la nuit dans le logement en général, la surface a donc très peu d’importance).

Deuxième étape, la négociation. Idem, on ne négocie pas avec un particulier comme avec un agent immobilier. L’agent immobilier, ce qu’il veut avant tout, c’est sa commission. Il doit comprendre l’opportunité qu’il a de baisser le prix avec vous (en lui promettant d’acheter d’autres biens s’il vous fait avoir l’appartement que vous voulez pour moins cher par exemple).

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Comment bien fixer le prix d’une location ?

Rien de bien compliqué ici : Airbnb fait souvent le travail à votre place. Si vous souhaitez rester indépendant sans passer par des plateformes de mise en relation entre particuliers, regardez quand même les offres proposées sur Airbnb ou Booking pour fixer un tarif compétitif. Mieux, vous pouvez même créer une fausse annonce sur LeBonCoin, pour voir un peu le retour sur votre future location !

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Bon, c’était un bref résumé du webinar sur Les Corsaires de l’Immo, et j’ai sûrement raté plein de trucs dans mon explication. Cependant, n’hésitez pas à me les soumettre en commentaire !

 

Location courte durée : les bons plans pour gagner sa vie avec l’immobilier